Grundstücksmarktbericht 
Grundstücksmarktbericht 2002/2003 für die Stadt Heidelberg
Den  Grundstücksmarkt  transparent gemacht
Der aktuelle Bericht des Gutachterausschusses für die Jahre 2002 und 2003 konnte in vielen Bereichen durch detailliertere Auswertungen erweitert und verbessert werden. Er wird durch zusätzliche statistische Informationen rund um die Immobilie ergänzt. Aufgrund von hunderten zusätzlichen Auswertungen für den geplanten Heidelberger Immobilienindex (HIX) konnten konkretere Aussagen zu der Entwicklung der Qm-Preise für Wohnflächen bei Eigentumswohnungen in den Jahren 2000-2003 gemacht werden. So sind im neuen Grundstücksmarktbericht erstmals zwei Tabellen zur Entwicklung der Qm-Preise für Wohnflächen bei "erstbezogenen" und "gebrauchten" Eigentumswohnungen in den einzelnen Stadtteilen enthalten. Der neue Grundstücksmarktbericht dürfte damit wieder auf reges Interesse stoßen, liefert er doch klare Fakten aus allen tatsächlich stattgefundenen Kaufverträgen in Heidelberg.

Oberbürgermeisterin Beate Weber, Prof. Dr. Raban von der Malsburg, Erster Bürgermeister und Baudezernent, der Vorsitzende des Gutachterausschusses, Manfred Ruf, sein Stellvertreter Prof. Dr. Joachim B. Schultis und Bernd Pahler, stellvertretender Vorsitzender und Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, sowie Dieter-Georg Hielscher, Leiter des städtischen Vermessungsamtes bei der Stadt Heidelberg, stellten jetzt auf einer Pressekonferenz gemeinsam den neuen Grundstücksmarktbericht für den Bereich Heidelberg vor.

Auf dem Heidelberger Grundstücksmarkt sind nach wie vor hohe Umsätze bei stagnierenden bis leicht rückläufigen Preisen zu verzeichnen; die hiesigen Immobilienpreise zeigen sich nach wie vor ungewöhnlich stabil.

Kurve der Marktentwicklung

Der Marktbericht basiert auf der Sammlung und gezielten Auswertung aller Grundstücksverkäufe in Heidelberg.
Er bietet weiterhin einen statistischen Überblick über das Stadtgebiet Heidelberg und die einzelnen Stadtteile. Dazu gehören Einwohnerzahl, Anzahl der Haushalte, Größe und Ausstattung der Wohnungen - alles wichtige Daten für Bauträger und Neubürger/innen.
Ergänzt werden diese Angaben durch eine Kurzbeschreibung des Stadtteils, die Darstellung des Grundstücksverkehrs, der Umsatzzahlen und der Bodenrichtwerte sowie die durchschnittlichen €/m²-Preise für Wohnflächen des jeweiligen Stadtteils.
Neben der Veröffentlichung der Bodenrichtwerte ist der nun vorliegende Bericht des Gutachterausschusses die fundamentale, für jedermann zugängliche Informationsquelle über den Heidelberger Grundstücksmarkt.

Der Bericht ist erhältlich in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, Gaisbergstraße 7, 69115 Heidelberg, Telefon 06221/58-24600 oder beim Technischen Bürgeramt im Verwaltungsgebäude Prinz Carl, Kornmarkt 1, und kostet 40 Euro.

Zum Inhalt:
Wohnungseigentum
Auf Grund von Vergleichs- und Erfahrungswerten geht der Gutachterausschuss bei den Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen von folgenden Durchschnittswerten aus, wobei es bei den erzielbaren Preisen letztlich entscheidend auf Lage und Ausstattung der Wohnung ankommt:
einfacher Wohnwert ~ 800 - 1.500 €/m² Wohnfläche
mittlerer Wohnwert ~ 1.500 - 2.000 €/m² Wohnfläche
guter Wohnwert ~ 2.000 - 2.600 €/m² Wohnfläche
sehr guter Wohnwert ~ 2.600 und mehr €/m² Wohnfläche
Diese Vergleichs- und Erfahrungswerte konnten durch Auswertungsergebnisse aus der Kaufpreissammlung belegt und weiter differenziert werden.
Im Ergebnis wurden nach Lageklassen und Baujahrbereichen differenzierte Durchschnittspreise pro m² - Wohnfläche ermittelt ( >> Bericht S. 18 - 22).
Aufgrund von hunderten zusätzlichen Auswertungen für den geplanten HIX (Heidelberger Immobilieindex) konnten im neuen Grundstücksmarktbericht 2002/2003 für den Bereich des Wohnungseigentums erstmals detaillierte Angaben zur Entwicklung der Qm-Preise für Wohnflächen bei "erstbezogenen" und "gebrauchten" Eigentumswohnungen in den Stadtteilen gemacht werden.
Ein- und Zweifamilienhäuser
In den Jahren 1998 - 2003 ergab sich für 1 - 2 Familienhäuser ein statistischer durchschnittlicher Kaufpreis von

rd. 375.000,- €
pro Haus. Hierbei konnte in jedem Jahr nach Reihenhäusern, Doppelhäusern und freistehenden 1 - 2 Familienhäusern unterschieden werden ( >> Bericht S. 23 - 24).
Bodenrichtwerte 2001/2002
Durch die Auswertung bebauter Grundstücke konnten weitere, insgesamt nunmehr 23 Bodenrichtwertzonen für Heidelberg auswiesen werden, wobei einzelne Stadtteile in mehrere Zonen unterteilt werden konnten ( >> Bericht S. 14 - 17). Die Bodenrichtwerte sind zudem in einer Richtwertkarte DIN A 3 dargestellt, die einen einfachen und schnellen geographischen Bezug über die Werteverteilung innerhalb Heidelbergs vermittelt.

Die Bodenrichtwerte 2001/2002 beziehen sich auf unbebaute Baulandflächen und sind an eine Geschossflächenzahl gebunden, die in der Regel der durchschnittlichen Ausnutzung der Grundstücke in der betroffenen Richtwertzone entspricht. Mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten, die das Wertverhältnis von gleichartigen Grundstücken bei unterschiedlicher baulicher Nutzung regeln, erfolgt die Umrechnung auf die individuell vorliegende Geschossflächenzahl (z. B. bei übergroßen Grundstücken).
Bei bebauten Grundstücken nimmt der Gutachterausschuss in Heidelberg an den Bodenrichtwerten einen Bebauungsabschlag in Höhe von ca. 20 % vor.

Die Entwicklungen auf dem Grundstücksmarkt
In Zeitungs- und Fernsehberichten wird oft von "dem Grundstücksmarkt" gesprochen, doch wie bereits in früheren Grundstücksmarktberichten dargelegt, hat gerade in Heidelberg eine sehr differenzierte Entwicklung der Bodenwerte und der Qm-Preise für Eigentumswohnungen stattgefunden. Dies wird auch durch die außergewöhnlich große Bandbreite der Bodenrichtwerte von 185,- bis 2.000,- €/m² und der durchschnittlichen Qm-Preise für Eigentumswohnungen von 800,- bis 4.000,- €/m² Wohnfläche belegt.
Dem Grundstücksmarktbericht können Sie folgende Informationen entnehmen:
Aktuelle Tendenzen des Grundstücksmarktes mit Mietpreisen für Büros und Läden von Herrn Manfred Ruf ( >> Bericht S. 34 - 35)
Detaillierte Darstellung des Grundstückverkehrs in Tabellen und Grafiken.
Statistischer Überblick über das Stadtgebiet Heidelberg und die einzelnen Stadtteile wie z. B.
Einwohnerzahl, Anzahl der Haushalte, Größe und Ausstattung der Wohnungen, etc. liefern wichtige Informationen für Bauträger und Neubürger.
Ergänzt werden diese Angaben durch eine Kurzbeschreibung des Stadtteils, die Darstellung des Grundstücksverkehrs und der Bodenrichtwerte des jeweiligen Stadtteiles als Entscheidungshilfe für Standortwahl und Investitionen (Anhang).
Ergänzende Informationen zum Immobilienmarkt wie z. B.
- Baufertigstellungen in BRD - BW - Heidelberg im Vergleich
- Wohnungsbestand nach der Eigentumsform
- Interkommunaler Preisvergleich für Wohnflächen in mittleren Lagen
- Interkommunaler Vergleich der Mietpreise
- Entwicklung der Zinssätze für Hypothekendarlehen
- Die Tendenzen des Immobilienmarktes
Marktbegleitende Parameter und erforderliche Daten für Sachverständige
sind Informationen, welche u. a. bei der Gutachtenerstellung benötigt werden, wie z.B.
- Baukostenindizes, --> Baupreise fallen seit August 1995
- Liegenschaftszinssätze
- Umrechnungskoeffizienten
- Bodenpreisindexreihen und grafische Darstellung der Bodenrichtwertentwicklung
Kontakt
Den Grundstücksmarktbericht 2002/2003 mit Bodenrichtwertkarte (Farbdruck DIN A3) und vielen weiteren Informationen rund um die Immobilie erhalten für 40,- € incl. MwSt. in der
- Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
bei der Stadt Heidelberg
Gaisbergstraße 7
69115 Heidelberg		 Tel. 06221/58-24600
Fax. 06221/58-24900
E-Mail Wertermittlung@Heidelberg.de 
Herr Pahler
Frau Schweikert
Herr Hornung
- im Technischen Bürgeramt
Verwaltungsgebäude Prinz Carl
Kornmarkt 1
69117 Heidelberg		 Tel. 06221/ 58-25100 / 58-25110
Außerdem erteilen wir: 

- Auskünfte zum Grundstücksmarktbericht
- Auskünfte über Bodenrichtwerte

Wir nehmen entgegen: 

- Anträge für die Erstellung von Gutachten nach
§§192ff Baugesetzbuch
- schriftliche Bodenwertanfragen
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Stand: 13. Oktober 2004