Stadt Heidelberg - STADTBLATT Online 39/02

Ausgabe Nr. 40 • 02. Oktober 2002

Trotz neuer, großer Quartiere in Heidelberg – hier Wohnungen auf dem Gelände der ehemaligen Glockengießerei, die die städtische Wohnungsbaugesellschaft GGH erbauen ließ – gibt es Engpässe auf dem Wohnungsmarkt.
(Foto: Rothe)
Preiswerte Mietwohnung gesucht

Umfrage der Forschungsgruppe Wahlen zum Wohnungsmarkt in Heidelberg

Heidelberg ist als Wohnort so attraktiv wie nur wenige andere deutsche Städte. Das hat Folgen. Trotz eines Angebotes von 68.800 Wohnungen und über 3.000 Wohnheimplätzen ist es hier schwierig, seine Wunschwohnung zu finden.

Viele, die gerne in Heidelberg wohnen bleiben möchten,
müssen in das weniger teure Umland umziehen. Durch den angespannten lokalen Wohnungsmarkt mit einer auf niedrigem Niveau stagnierenden Bautätigkeit, einer progressiven Mietpreisentwicklung und hohen Grundstückpreisen haben bereits Haushalte mit mittlerem Einkommen Schwierigkeiten, eine angemessene Wohnung zu finden.

Aus diesen Gründen und auf Wunsch des Gemeinderates beauftragte die Stadt Heidelberg die Forschungsgruppe Wahlen, Wohnwünsche und Erfahrungen bei bereits vollzogenen oder beabsichtigten Wohnungswechseln zu erfragen. Aus den Ergebnissen können Handlungsempfehlungen für das neue Wohnungsentwicklungsprogramm 2003–2007 abgeleitet werden. Die Umfrage wurde im September dem Stadtentwicklungs- und Verkehrsausschuss vorgestellt, wir veröffentlichen sie hier in einer Zusammenfassung.

Umfragemethode
Die Telefonumfrage wurde unter Leitung von Professor Dieter Roth im Juli 2002 durchgeführt. 1.237 betroffene Haushalte wurden befragt. Darunter befanden sich 270 Studierende.

In der Umfrage wurden nur Haushalte befragt, die in den vergangenen drei Jahren entweder nach Heidelberg zu- oder innerhalb der Stadt umgezogen sind, eine Wohnung bereits gefunden haben und kurz vor dem Umzug oder Wegzug stehen, immer noch eine Wohnung suchen, einen Wohnungswechsel planen oder die Suche abgebrochen haben.

Die Umfragenergebnisse sind demnach nur für diese Gruppen repräsentativ und können nicht auf den gesamten Wohnungsmarkt übertragen werden. Im folgenden werden ausschließlich die Ergebnisse für die Nichtstudierenden (967 Haushalte) dargestellt. Über Wünsche und Erfahrungen bei der Wohnungssuche von Studierenden werden wir noch berichten.

Ergebnisse
Von den Befragten haben vier Prozent bereits eine neue Wohnung gefunden oder in Aussicht, sind aber noch nicht umgezogen. 20 Prozent sind von außerhalb nach Heidelberg zugezogen, 36 Prozent innerhalb Heidelbergs umgezogen, 21 Prozent haben die Wohnungssuche abgebrochen, 15 Prozent suchen immer noch, fünf Prozent planen einen Umzug (in Heidelberg oder ins Umland).

Kriterien bei der Wohnungssuche
Wichtigstes Entscheidungskriterium bei der Suche nach einer neuen Wohnung ist der Preis. Für acht von zehn Befragten ist der Preis sehr wichtig. Man versucht seine Wunschvorstellungen bis zu einem bestimmten Preislimit zu verwirklichen. Wenn dieses überschritten wird, sieht man sich im Umland um, nimmt seine Ansprüche zurück oder gibt seine Suche vorübergehend oder ganz auf. Hohe Bedeutung haben natürlich auch die Größe der Wohnung, die Qualität, die Sicherheit der Wohngegend sowie eine ruhige Lage. Jeweils von zwei Dritteln oder mehr werden diese Kriterien als sehr wichtig angesehen.

Für über die Hälfte ist bei der Wohnungssuche der Wohnungszuschnitt, die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmöglichkeiten, Einkaufsmöglichkeiten oder Parkmöglichkeiten und allgemein eine verkehrsgünstige Lage sehr wichtig.

In 36 Prozent der befragten Haushalte leben Kinder. Das sind nahezu doppelt so viele wie im gesamtstädtischen Durchschnitt. Vor allem steht in dieser Gruppe ein Wohnungswechsel an, wenn sich der Haushalt durch Kinderzuwachs vergrößert. Von zwei Drittel der Familienhaushalte werden Spielmöglichkeiten für Kinder als sehr wichtig angesehen.

Am stärksten nachgefragt sind die Stadtteile Neuenheim, Weststadt und Handschuhsheim. Mehr als jeder Vierte sucht oder suchte eine Wohnung unter anderem in diesen Stadtteilen.

Haustyp und Besitzform
Rund 41 Prozent der Befragten suchen eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Ausschließlich Interesse an einem Reihenhaus haben zehn Prozent, an einem freistehenden Einfamilienhaus nur drei Prozent. Für 46 Prozent ist der Haustyp nicht ausschlaggebend.
Der eindeutige Schwerpunkt liegt auf dem Segment des Mietwohnungsmarktes. Sieben von zehn der Haushalte suchen eine Mietwohnung. Nur jeder Sechste will eine Wohnung oder ein Haus kaufen.

Wohnungsgröße
In der Regel wird eine größere Wohnung gesucht als diejenige, in der man momentan lebt. Zwei Drittel der befragten Haushalte wollen eine Wohnung mit über 70 Quadratmeter Wohnfläche. Für die Mehrheit besteht der Wunsch nach einer Wohnung mit mehr Zimmern als bisher. Knapp die Hälfte der Befragten gab an, auf der Suche nach einer Wohnung mit vier und mehr Zimmern zu sein.

Miethöhe
Für die neue Wohnung ist knapp über die Hälfte der Haushalte bereit, mehr zu zahlen, die übrigen möchten gleich viel oder weniger als jetzt zahlen. 55 von 100 Haushalten akzeptieren für die neue Wohnung eine Miete von über 500 Euro. In der Tendenz zahlen bereits Umgezogene etwas mehr Miete als sie zuvor gezahlt haben.

Zu den in der Umfrage ermittelten aktuellen Miethöhen ist der Hinweis wichtig, dass diese nicht das Mietniveau auf dem gesamten Heidelberger Wohnungsmarkt widerspiegeln. Sie gelten nur für die in der Umfrage erfassten Gruppen. Danach zahlen 52 Prozent der befragten Haushalte bis 500 Euro Miete, 42 Prozent über 500 Euro, sechs Prozent machten keine Angaben.

Zeitaufwand
Fast jeder sechste Befragte suchte oder sucht länger als ein Jahr. Von denjenigen, die derzeit noch suchen, hat jeder Vierte eine entsprechende Suchdauer hinter sich. Eine Suchzeit von bis zu einem Monat gilt für fast die Hälfte aller Zugezogenen.
Preisniveau größtes Problem

Als das größte Problem wird das Preisniveau angesehen. Bei den derzeit Suchenden und denjenigen, welche die Wohnungssuche abgebrochen haben, nannten es drei Viertel der Befragten. Die gewünschte Wohnung zu den eigenen Preisvorstellungen ist nur schwer zu finden.

An zweiter Stelle wurde von etwa jedem Vierten das fehlende Angebot bemängelt. Insbesondere für Haushalte mit Kindern rückt neben dem Preisniveau die Größe der Wohnung, die Kinderfreundlichkeit und die Lage der Wohnung in den Vordergrund.

Jeder fünfte Befragte hat die Wohnungssuche abgebrochen. Wichtigster Grund dafür sei das Preisniveau der angebotenen Wohnungen in Heidelberg, gab jeder Vierte, der die Suche abbrach, an.

Fazit
Auf Basis des Datenmaterials lassen sich klare Nachfragetrends für den Heidelberger Wohnungsmarkt erkennen, die bei der zukünftigen Wohnungsbauförderungspolitik der Stadt beachtet werden müssen, heißt es in der Vorlage für den Gemeinderat:

Nur ein geringer Teil der Befragten will der Stadt den Rücken kehren. Je größer die Wohnung und vom Preisniveau annehmbar, um so schwieriger wird die Suche. Die Schwäche des lokalen Wohnungsmarktes liegt im mittleren Preissegment.
Die große Mehrheit der Wohnungssuchenden ist mit einer Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus einverstanden. Größere Wohnungen sind gefragter als kleine. Eine zu kleine Wohnung ist unter den in Heidelberg Umgezogenen der wichtigste Grund für einen Wohnungswechsel.
Wichtige Kriterien für das bevorzugte Wohngebiet sind insbesondere die Qualität der Wohngegend, die Sicherheit, die ruhige Lage, aber auch die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln oder Einkaufsmöglichkeiten.
Sehr deutlich wird in den Ergebnissen die Notwendigkeit eines ausreichend breiten preisgünstigen Wohnungsangebots. Die Untersuchung zeigt, dass das Preisniveau der Heidelberger Wohnungen für die deutliche Mehrheit ein großes Problem darstellt. Familien mit Kindern sind hiervon stärker betroffen. Preiswerte, familiengerechte Wohnungen müssen daher weiter Schwerpunkt der städtischen Wohnungsbauförderung sein, ohne die zu vernachlässigen, die sich ein Eigenheim leisten können.

Umfrage kompakt
Im November erscheint eine Broschüre mit den wichtigsten Ergebnissen der Umfrage. Die Publikation wird zurzeit im Amt für Stadtentwicklung und Statistik vorbereitet.

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Stand: 02. Oktober 2002


	Ausgabe Nr. 40 • 02. Oktober 2002
Trotz neuer, großer Quartiere in Heidelberg – hier Wohnungen auf dem Gelände der ehemaligen Glockengießerei, die die städtische Wohnungsbaugesellschaft GGH erbauen ließ – gibt es Engpässe auf dem Wohnungsmarkt. (Foto: Rothe)	Preiswerte Mietwohnung gesucht
	Umfrage der Forschungsgruppe Wahlen zum Wohnungsmarkt in Heidelberg Heidelberg ist als Wohnort so attraktiv wie nur wenige andere deutsche Städte. Das hat Folgen. Trotz eines Angebotes von 68.800 Wohnungen und über 3.000 Wohnheimplätzen ist es hier schwierig, seine Wunschwohnung zu finden. Viele, die gerne in Heidelberg wohnen bleiben möchten, müssen in das weniger teure Umland umziehen. Durch den angespannten lokalen Wohnungsmarkt mit einer auf niedrigem Niveau stagnierenden Bautätigkeit, einer progressiven Mietpreisentwicklung und hohen Grundstückpreisen haben bereits Haushalte mit mittlerem Einkommen Schwierigkeiten, eine angemessene Wohnung zu finden. Aus diesen Gründen und auf Wunsch des Gemeinderates beauftragte die Stadt Heidelberg die Forschungsgruppe Wahlen, Wohnwünsche und Erfahrungen bei bereits vollzogenen oder beabsichtigten Wohnungswechseln zu erfragen. Aus den Ergebnissen können Handlungsempfehlungen für das neue Wohnungsentwicklungsprogramm 2003–2007 abgeleitet werden. Die Umfrage wurde im September dem Stadtentwicklungs- und Verkehrsausschuss vorgestellt, wir veröffentlichen sie hier in einer Zusammenfassung. Umfragemethode Die Telefonumfrage wurde unter Leitung von Professor Dieter Roth im Juli 2002 durchgeführt. 1.237 betroffene Haushalte wurden befragt. Darunter befanden sich 270 Studierende. In der Umfrage wurden nur Haushalte befragt, die in den vergangenen drei Jahren entweder nach Heidelberg zu- oder innerhalb der Stadt umgezogen sind, eine Wohnung bereits gefunden haben und kurz vor dem Umzug oder Wegzug stehen, immer noch eine Wohnung suchen, einen Wohnungswechsel planen oder die Suche abgebrochen haben. Die Umfragenergebnisse sind demnach nur für diese Gruppen repräsentativ und können nicht auf den gesamten Wohnungsmarkt übertragen werden. Im folgenden werden ausschließlich die Ergebnisse für die Nichtstudierenden (967 Haushalte) dargestellt. Über Wünsche und Erfahrungen bei der Wohnungssuche von Studierenden werden wir noch berichten. Ergebnisse Von den Befragten haben vier Prozent bereits eine neue Wohnung gefunden oder in Aussicht, sind aber noch nicht umgezogen. 20 Prozent sind von außerhalb nach Heidelberg zugezogen, 36 Prozent innerhalb Heidelbergs umgezogen, 21 Prozent haben die Wohnungssuche abgebrochen, 15 Prozent suchen immer noch, fünf Prozent planen einen Umzug (in Heidelberg oder ins Umland). Kriterien bei der Wohnungssuche Wichtigstes Entscheidungskriterium bei der Suche nach einer neuen Wohnung ist der Preis. Für acht von zehn Befragten ist der Preis sehr wichtig. Man versucht seine Wunschvorstellungen bis zu einem bestimmten Preislimit zu verwirklichen. Wenn dieses überschritten wird, sieht man sich im Umland um, nimmt seine Ansprüche zurück oder gibt seine Suche vorübergehend oder ganz auf. Hohe Bedeutung haben natürlich auch die Größe der Wohnung, die Qualität, die Sicherheit der Wohngegend sowie eine ruhige Lage. Jeweils von zwei Dritteln oder mehr werden diese Kriterien als sehr wichtig angesehen. Für über die Hälfte ist bei der Wohnungssuche der Wohnungszuschnitt, die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmöglichkeiten, Einkaufsmöglichkeiten oder Parkmöglichkeiten und allgemein eine verkehrsgünstige Lage sehr wichtig. In 36 Prozent der befragten Haushalte leben Kinder. Das sind nahezu doppelt so viele wie im gesamtstädtischen Durchschnitt. Vor allem steht in dieser Gruppe ein Wohnungswechsel an, wenn sich der Haushalt durch Kinderzuwachs vergrößert. Von zwei Drittel der Familienhaushalte werden Spielmöglichkeiten für Kinder als sehr wichtig angesehen. Am stärksten nachgefragt sind die Stadtteile Neuenheim, Weststadt und Handschuhsheim. Mehr als jeder Vierte sucht oder suchte eine Wohnung unter anderem in diesen Stadtteilen. Haustyp und Besitzform Rund 41 Prozent der Befragten suchen eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Ausschließlich Interesse an einem Reihenhaus haben zehn Prozent, an einem freistehenden Einfamilienhaus nur drei Prozent. Für 46 Prozent ist der Haustyp nicht ausschlaggebend. Der eindeutige Schwerpunkt liegt auf dem Segment des Mietwohnungsmarktes. Sieben von zehn der Haushalte suchen eine Mietwohnung. Nur jeder Sechste will eine Wohnung oder ein Haus kaufen. Wohnungsgröße In der Regel wird eine größere Wohnung gesucht als diejenige, in der man momentan lebt. Zwei Drittel der befragten Haushalte wollen eine Wohnung mit über 70 Quadratmeter Wohnfläche. Für die Mehrheit besteht der Wunsch nach einer Wohnung mit mehr Zimmern als bisher. Knapp die Hälfte der Befragten gab an, auf der Suche nach einer Wohnung mit vier und mehr Zimmern zu sein. Miethöhe Für die neue Wohnung ist knapp über die Hälfte der Haushalte bereit, mehr zu zahlen, die übrigen möchten gleich viel oder weniger als jetzt zahlen. 55 von 100 Haushalten akzeptieren für die neue Wohnung eine Miete von über 500 Euro. In der Tendenz zahlen bereits Umgezogene etwas mehr Miete als sie zuvor gezahlt haben. Zu den in der Umfrage ermittelten aktuellen Miethöhen ist der Hinweis wichtig, dass diese nicht das Mietniveau auf dem gesamten Heidelberger Wohnungsmarkt widerspiegeln. Sie gelten nur für die in der Umfrage erfassten Gruppen. Danach zahlen 52 Prozent der befragten Haushalte bis 500 Euro Miete, 42 Prozent über 500 Euro, sechs Prozent machten keine Angaben. Zeitaufwand Fast jeder sechste Befragte suchte oder sucht länger als ein Jahr. Von denjenigen, die derzeit noch suchen, hat jeder Vierte eine entsprechende Suchdauer hinter sich. Eine Suchzeit von bis zu einem Monat gilt für fast die Hälfte aller Zugezogenen. Preisniveau größtes Problem Als das größte Problem wird das Preisniveau angesehen. Bei den derzeit Suchenden und denjenigen, welche die Wohnungssuche abgebrochen haben, nannten es drei Viertel der Befragten. Die gewünschte Wohnung zu den eigenen Preisvorstellungen ist nur schwer zu finden. An zweiter Stelle wurde von etwa jedem Vierten das fehlende Angebot bemängelt. Insbesondere für Haushalte mit Kindern rückt neben dem Preisniveau die Größe der Wohnung, die Kinderfreundlichkeit und die Lage der Wohnung in den Vordergrund. Jeder fünfte Befragte hat die Wohnungssuche abgebrochen. Wichtigster Grund dafür sei das Preisniveau der angebotenen Wohnungen in Heidelberg, gab jeder Vierte, der die Suche abbrach, an. Fazit Auf Basis des Datenmaterials lassen sich klare Nachfragetrends für den Heidelberger Wohnungsmarkt erkennen, die bei der zukünftigen Wohnungsbauförderungspolitik der Stadt beachtet werden müssen, heißt es in der Vorlage für den Gemeinderat: Nur ein geringer Teil der Befragten will der Stadt den Rücken kehren. Je größer die Wohnung und vom Preisniveau annehmbar, um so schwieriger wird die Suche. Die Schwäche des lokalen Wohnungsmarktes liegt im mittleren Preissegment. Die große Mehrheit der Wohnungssuchenden ist mit einer Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus einverstanden. Größere Wohnungen sind gefragter als kleine. Eine zu kleine Wohnung ist unter den in Heidelberg Umgezogenen der wichtigste Grund für einen Wohnungswechsel. Wichtige Kriterien für das bevorzugte Wohngebiet sind insbesondere die Qualität der Wohngegend, die Sicherheit, die ruhige Lage, aber auch die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln oder Einkaufsmöglichkeiten. Sehr deutlich wird in den Ergebnissen die Notwendigkeit eines ausreichend breiten preisgünstigen Wohnungsangebots. Die Untersuchung zeigt, dass das Preisniveau der Heidelberger Wohnungen für die deutliche Mehrheit ein großes Problem darstellt. Familien mit Kindern sind hiervon stärker betroffen. Preiswerte, familiengerechte Wohnungen müssen daher weiter Schwerpunkt der städtischen Wohnungsbauförderung sein, ohne die zu vernachlässigen, die sich ein Eigenheim leisten können.

	Umfrage kompakt Im November erscheint eine Broschüre mit den wichtigsten Ergebnissen der Umfrage. Die Publikation wird zurzeit im Amt für Stadtentwicklung und Statistik vorbereitet.

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